本案的啟迪第一，優先受償權的重要性(上接7月28日第六版)施工企業如何利用最高院的上方寶劍來行使優先受償權?以下為我們律師事務所辦理的幾個真實案例。
案例一：1995年4月10日，上海XX建筑工程總公司(以下簡稱乙公司)通過招投標中標承建XX房地產有限公司(以下簡稱甲公司)發包的XXX住宅小區一期工程。其后，乙公司按約施工，并如期竣工，通過工程質量竣工驗收。2000年12月29日，乙公司與甲公司就已完工程簽署工程結算核定單，確認甲公司尚欠乙公司工程款人民幣395萬元。雖經乙公司多次催討，均未有結果。而此前，甲公司已將承建工程抵押給了銀行。我所律師在接受乙公司委托后，對案情進行了認真的分析和研究，認為該案只是適用《合同法》第286條關于“建設工程價款優先受償權”的規定才能追回工程款，否則會出現“贏了官司，賠了錢”的不利局面。因此，在2001年向上海市第一中級人民法院起訴的時候要求法院依法確認施工單位對由其承建的工程享有法定的優先受償權。而當時，只有《合同法》第286條對優先受償權有籠統的規定，最高院的《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》尚未出臺，建設工程價款優先受償權與銀行抵押權等其他權利的優先順位，沒有一個明確的規定。我所律師在庭上據理力爭，上海市第一中級人民法院法官最終也采取了我所律師的代理意見。這是上海司法實踐中工程款優先受償權第一案例。
案例二：XX建設集團有限公司承包的陸海城大廈，該項目拖欠工程款為1800萬元，一直被拖欠未付，2000年XX建設集團有限公司起訴至上海市第二中級人民法院，要求判決支付欠付的工程款并要求確認XX建設集團有限公司對陸海城拍賣款或折價款享有優先受償權。最終本案調解結案，并確認了XX建設集團有限公司對陸海城拍賣款或折價款享有優先受償權。案例三：浙江XX建筑集團有限公司(以下簡稱XX建筑公司)訴上海市XX房地產開發有限公司匯麗花園工程一案。該工程至施工基本完成時，發包人XX房地產開發有限公司尚拖欠承包人XX建筑公司工程款2600萬元，此時匯麗花園項目已經抵押給銀行。XX建筑公司起訴至上海市第一中級人民法院，要求XX房地產開發有限公司支付拖欠工程款并要求確認XX建筑公司對匯麗花園的折價款或拍賣款享有優先受償權。本案最后調解結案，XX房地產開發有限公司支付XX建筑公司2600萬元，并確認XX建筑公司對匯麗花園的折價款或拍賣款享有優先受償權。案例四：浙江XX建筑集團股份有限公司(以下簡稱XX建筑公司)訴上海XX投資有限公司香樟花園工程項目一案。XX投資有限公司拖欠工程款39519828元。XX建筑公司起訴至上海市二中院，要求判令XX投資有限公司支付欠付工程款并要求確認XX建筑公司對香樟花園的折價款或者拍賣款享有優先受償權。這個案子最后調解結案，調解協議中寫明XX建筑公司對香樟花園酒店式公寓的拍賣或折價款享有法定優先受償權，并約定XX投資有限公司支付XX建筑公司尚欠工程款39519828元。本案中，2008年，發包人一直高速擴張，2008年10月12日，由于全球金融危機全面爆發，導致發包人資金鏈斷裂。2010年7月，XX法院裁定發包人進入破產程序。發包人留下30億元巨額債務。如果沒有優先受償權，承包人的工程款一分都拿不到。通過以上案例分析，可以得出這樣一個結論，在國際金融危機來臨之時，國家對整個經濟進行調控時，特別是對房地產業進行調控時，優先受償權對建筑企業顯得尤其重要，如何利用最高人民法院司法解釋這把寶劍顯得更加重要。如果沒有這把優先受償權的寶劍，那么上述這些企業的這些工程款均收不回來，特別是今年國家對房地產業進行大幅度調控，在這樣國內經濟錯綜復雜的情況下，我們建筑企業應當具有高瞻遠矚的戰略性眼光，把優先受償權行使好。
這里我們要把工程分為兩類：一類是完工的，另一類是未完工的，也就是半拉子工程。完工的又分為兩類，一類是正常驗收，經竣工驗收合格的工程;還有一類是非正常驗收，沒有驗收，提前交給發包人使用的工程。對于第一類正常驗收的工程，因為是已經竣工驗收合格的，驗收的時間應該以四方驗收單的時間為準，還是以竣工備案的時間為準?最高院司法解釋第十四條是這樣規定的：“當事人對建設工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：(一)建設工程經竣工驗收合格的，以驗收合格之日為竣工日期;(二)承包人已經提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交竣工驗收報告之日為竣工日期;(三)建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工日期。”根據以上司法解釋的規定，第一項，驗收合格的，是以四方驗收單的時間為準，備案是發包人的主要義務，承包人只是配合義務，所以不以備案時間為準，而是四方驗收單為準。很多四方驗收單上都沒有日期，這對我們施工企業很不利，要引起充分的注意，應當要寫清楚。第二種情況就是如果發包人拖延驗收的，以承包人提交竣工驗收報告的時間為竣工日期，工程完成以后，施工企業應當打竣工驗收的報告，若是你打了這個報告，發包人在28天沒有答復的視為工程驗收合格;如果你沒有打，在起訴的時候，竣工驗收的時間就很難確認，這對施工企業而言就很不利。另一類是沒有竣工驗收但是發包人提前使用工程的，比如廠房、酒店、寫字樓等，沒有驗收就已經使用了，這個時候，雙方如果對竣工日期有爭議的，根據最高院司法解釋的規定，是以轉移占有建設工程之日為實際竣工日期。發包人已經使用的主要是轉移占有建筑物，但是怎樣確認發包人轉移占有物的時間呢?我們施工企業在撤場的時候一定要辦理手續，移交的手續、清單、鑰匙、會議紀要等，都要有。一個對工期有幫助，一個對優先受償權也有幫助，一定要做到。像這兩種情況下如何來行使優先受償權?一般來講，四方驗收以后要備案，備案要花一個月左右的時間，備案以后作決算，要花一個月到兩個月的時間，屬于快的，決算做好以后給發包人審核，發包人審核的時間最起碼三個月到半年的時間，再加上催討時間，這樣算下來，要一年左右。這個程序走完，優先受償權行使時間六個月早就超過了。怎么辦，如何來破解這道難題?我們主要有三種辦法來解決這個難題：第一，承包人與發包人協商，把債權變為物權，為什么要債權變為物權，因為物權一般情況下，物權效力高于債權。如果施工的項目是寫字樓、辦公樓、住宅、廠房的，應該主動積極地與發包人協商，以廠房、住宅、辦公樓打九折、八折抵工程款，并到房地產交易中心辦理過戶登記手續，把債權變為物權，這也符合《合同法》第286條的規定，即以折價的方式支付工程款，并就折價的價款享有優先受償權。
第二，承包人與發包人協商，打一個友好的訴訟，訴訟的目的是確認工程價款的優先受償權，主要是對付銀行的抵押權及其他已經取得抵押權的物權。竣工日期確定以后，先不打拖欠工程款糾紛，這個成本比較高，影響也不好，打個工程價款優先受償權的確認之訴，確認對工程款的優先受償權。確認之訴的訴訟費很便宜，50元就夠了。
第三，在協商未果的情況下，要立即提起訴訟，作為第一查封人，并確認工程價款的優先受償權。為什么要作為第一查封人?這個很重要，雖然工程價款有優先受償權，但是根據最高人民法院關于執行問題的相關規定，由第一查封的法院來處理該項目的所有債權債務。第一查封的法院在處理所有的債權債務的時候，一般多考慮第一查封人的利益。還有一類是非正常驗收的半拉子工程，沒有竣工驗收的，停起來的項目，這個司法解釋沒有明確規定行使優先受償權的期限，這個一般來講，合同約定的竣工日，停工的時候斷斷續續支付工程款，這個日期已經過了，而實際的竣工日期又沒有，怎么來處理這個難題?那么，律師是提供智慧的。像上面案例，一般來講，我們通過解除合同來確認，一個法律上是有爭議的;最好，雙方寫個備忘錄、停工協議，約定竣工的時間為停工以后的半年或一年，如果沒有復工的，那么這個竣工時間就很好確定，也就是停工以后的半年或一年就是竣工時間，從而也很好確定工程價款優先受償權的行使時間。 |
